Energiepolitik und Immobilienwirtschaft sind seit jeher zwei eng miteinander verbundene Sektoren, die sich wechselseitig beeinflussen. In den letzten Jahren hat die deutsche Regierung zahlreiche Gesetze und Verordnungen eingeführt, um die CO2-Emissionen zu reduzieren und den Übergang zu erneuerbaren Energien zu fördern. Insbesondere das neue Heizungsgesetz wirft ernsthafte Fragen zur wirtschaftlichen Belastbarkeit der Immobilienwirtschaft und des gesamten Sektors auf.

Das Gebäudeenergiegesetz, welches von der Bundesregierung auf den Weg gebracht wird, erlegt Gebäuden in Deutschland neue strenge Anforderungen auf. Obwohl das ursprünglich geplante allgemeine Verbot von Öl- und Gasheizungen sowie die direkte Verpflichtung zur Nutzung von Wärmepumpen nicht mehr Bestandteil des Gesetzes sind, bleibt ein Kernprinzip erhalten: Laut GEG müssen ab dem Jahr 2024 neu eingebaute Heizsysteme zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Nach 2024 müssen Hauseigentümer nicht unbedingt handeln, solange ihre Heizung einwandfrei funktioniert. Sogar wenn eine Reparatur notwendig wird, besteht die Möglichkeit, das alte Heizsystem wieder instand zu setzen.

In der Tat sieht die überarbeitete Fassung des Gebäudeenergiegesetzes vor, dass in Gebäuden, die ab 2024 neu gebaut werden, die installierten Heizsysteme mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen müssen. Dennoch bleibt Hauseigentümern Spielraum für individuelle Lösungsansätze. Sie haben die Möglichkeit, entweder einen Nachweis über den Anteil an erneuerbaren Energien (mindestens 65 Prozent) zu erbringen oder aus verschiedenen gesetzlich vorgeschlagenen Optionen zu wählen, um das Kriterium von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Wärmeerzeugung zu erfüllen. Zu diesen Technologien zählen beispielsweise Biomasseheizungen, Hybridheizungen, der Anschluss der Immobilie an ein Wärmenetz oder andere Lösungen.

Während das alles durchaus positive Schritte in Richtung Energieeffizienz und Klimaschutz sind, führen sie auch zu erheblichen Belastungen für die Immobilienwirtschaft. Besonders bei der Entwicklung neuer Immobilien, müssen Planungs- und Rentabilitätsmodelle auf die neuen Anforderungen angepasst werden. Die Verwendung der neuen Technologien erfordert, so scheint es zumindest momentan, höhere Anfangsinvestitionen bei der Umsetzung von Bauvorhaben. Die zusätzlichen Kosten, die durch die Installation umweltfreundlicherer Heizsysteme entstehen, führen unweigerlich zu höheren Mietpreisen – was sich wiederum zu einer weiteren Belastung auf die ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkte auswirkt, insbesondere in hochpreisigen Mietmärkten wie Ballungsgebieten.

Die Energiepolitik beeinflusst darüber hinaus auch die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Durch die neuen Heizungsgesetze werden Investoren möglicherweise zögern, in den Immobilienmarkt zu investieren, da die Rentabilität ihrer Investitionen durch die hohen Kosten für den Übergang zu erneuerbaren Energien beeinträchtigt werden könnte. Das führt unweigerlich zu einer Verlangsamung der Immobilienentwicklung und -investitionen. Angesichts der circa 700.000 fehlenden Wohnungen wäre das eine fatale Entwicklung.

Schließlich wird das Heizungsgesetz auch eine größere regulatorische Unsicherheit in die Immobilien­branche bringen. Die Branche muss sich an ein sich rasant wandelndes regulatorisches Umfeld anpassen, was die Planung und Investitions­entscheidungen zusätzlich erschwert. Genau diese Ungewissheit wird wiederum dazu führen, dass Projektentwickler und Investoren zögern, in neue Projekte zu investieren – zumindest bis klarere Leitlinien und Rahmenbedingungen feststehen.

Umso besser, dass die Bundesregierung hinsichtlich des Gesetzentwurfes nochmal in Klausur gehen muss: Der CDU-Bundestags­abgeordnete Thomas Heilmann hat erfolgreich gegen die geplante Neufassung dieses Gesetzes geklagt. In einer kürzlichen ausgestrahlten Sendung von Markus Lanz betonte Heilmann, dass das Bundes­verfassungsgericht eine Beratungszeit und nicht bloß einen neuen Notartermin angeordnet hat. Das war wohl eine Anspielung auf die Aussage des Bundeswirtschafts­ministers Robert Habeck, der eine Woche zuvor bei Lanz zum Ausdruck gebracht hatte, dass er aufgrund der erfolgreichen Klage von Heilmann erleichtert sei, da die Union nun die Gelegenheit habe, das Gesetz gründlicher zu überprüfen.

Der Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft sowie die Verringerung unseres Energieverbrauchs sind unerlässlich, um vereinbarte Klimaziele zu erreichen. Dennoch sollte dabei die Balance zwischen ökologischer Nachhaltigkeit und wirtschaftlicher Rentabilität stets gewahrt bleiben. Die Immobilien­branche spielt eine entscheidende Rolle bei der Erreichung der Umweltziele, aber sie muss auch in der Lage sein, ihre Funktion als wichtiger Wirtschaftssektor und als Anbieter von Wohnraum zu erfüllen.

Die Regierung sollte daher besser schnell als langsam wirksame Unterstützungs­mechanismen bereitstellen, um die Immobilienbranche durch den Übergang zu unterstützen. Dies könnte durch Förderprogramme, steuerliche Anreize und technische Unterstützung geschehen, um die Kosten zu senken und die Transition zu erleichtern. Durch eine sorgfältige und durchdachte Politik können wir den Weg zu einer nachhaltigeren Zukunft ebnen, ohne die Immobilienwirtschaft unnötig zu belasten.

Je schneller und unbürokratischer diese Maßnahmen sind, desto rascher werden sie ihre Wirksamkeit im Immobiliensektor entfalten. Das würde jedoch auch erfordern, dass in der politischen Führung nicht nur ausreichender Sachverstand, sondern auch der politische Wille vorhanden ist.

Aber das ist selbstverständlich nur meine Meinung.
Ich freue mich auf einen regen Austausch in den Kommentaren.

Herzlichst,

Ihr Christian von Järten